Zmiana ustawy deweloperskiej. Lepsza ochrona nabywców mieszkań i domów

Do konsultacji publicznych trafił projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (czyli tzw. ustawy deweloperskiej), którego celem jest zapewnienie skuteczniejszej ochrony osobom kupującym mieszkania.

Chodzi o uniknięcie sytuacji, w których nabywcy w przypadku upadłości dewelopera mogli jedynie dochodzić swoich roszczeń na podstawie zasad ogólnych, co często prowadziło do utraty oszczędności całego życia. Zdarzało się, że pechowcy pozostawali z obowiązkiem spłaty kredytu hipotecznego, który zaciągnęli na kupno mieszkania.

Autor projektu - Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów - chce zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze (OMRP) bez zabezpieczeń. To rachunki, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem. Jednak nie kontroluje postępów prac. W przypadku bankructwa firmy prowadzącej inwestycję klient może nie odzyskać tej części pieniędzy, którą deweloper już otrzymał i wydał na nieukończoną budowę. Z analiz UOKiK wynika, że z OMRP korzysta ok. 80 proc. deweloperów.

Po zmianach wpłaty klientów miałyby trafiać na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo rachunek otwarty z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. W takiej sytuacji deweloper dostawałby pieniądze po wybudowaniu bloku, czyli po przeniesieniu prawa własności mieszkań, a w razie jego upadłości kupujący mogliby odzyskać całą wpłaconą kwotę.



Wpłaty klientów byłyby powiązane z postępami prac na budowie. Pozwoli to - w razie ewentualnej upadłości dewelopera lub banku - ograniczyć ryzyko utraty wszystkich pieniędzy. Bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma dokładnie sprawdzać m.in. czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Jeśli coś będzie nie w porządku, bank wstrzyma wypłatę do czasu usunięcia nieprawidłowości.

Gdyby okazało się, że deweloper zaprzestał budowy - bank obowiązkowo będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie MRP i zwrócić nabywcy wszystkie zgromadzone na tym rachunku pieniądze. Zgodnie z projektem deweloper będzie mógł zamknąć MRP dopiero, gdy zostanie ustanowione prawo odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali. Potem będzie mógł zawierać wyłącznie umowy sprzedaży - takie jak na rynku wtórnym.

Obecnie ustawa deweloperska chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. UOKiK chciałby rozszerzyć przepisy także na gotowe lokale. Projekt nowelizacji przewiduje, że ustawa deweloperska obejmie nie tylko zakup mieszkań, ale także związanych z nimi garaży, boksów na rowery czy udziałów w prawie własności osiedlowej uliczki.

Planowana nowelizacja przewiduje sankcje dla deweloperów. Jeśli nie zapewnią klientom jednego z obowiązkowych środków ochrony ich wpłat, ma im grozić grzywna albo kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do dwóch lat.